Prawo, polityka

Praktyką banków zawierających z konsumentami umowy kredytów hipotecznych jest stosowanie w ich treści rozmaitych zabezpieczeń spłaty kredytu. Klasycznie w umowach o kredyt hipoteczny stosuje się zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości. Jednak obecnie kredytodawcy poszukują szerszego zabezpieczenia obowiązku spłaty wiedząc, że egzekucja świadczenia z nieruchomości może być wymagająca i długotrwała. 

Popularnym rozwiązaniem stało się wprowadzanie do umów kredytów hipotecznych postanowień nakładających na kredytobiorcę obowiązek zawarcia określonych umów ubezpieczenia, z których ewentualnie wypłacone świadczenie ma przypaść na rzecz kredytodawcy. Jednym z najczęściej wymaganych ubezpieczeń spłaty kredytu jest tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (dalej: ubezpieczenia UNWW), jeżeli kredytobiorcy nie posiadali środków własnych na finansowanie celu.

Ubezpieczenie to ma zabezpieczać spłatę kredytu w części tzw. finansowego wkładu własnego kredytobiorcy. Jest to część kosztów finansowanej inwestycji kredytobiorcy, której ciężar miał ponieść sam kredytobiorca ze środków własnych, natomiast nie posiadał tych środków.

Kredytobiorcy rzadko uzyskują informację o szczegółach ubezpieczenia, którego koszt składki opłacają. Wynika to z okoliczności, że umowa ta zawierana jest pomiędzy ubezpieczycielem, a bankiem – ubezpieczającym. Natomiast kredytobiorca ma jedynie ponieść ciężar składki, ale sam nie będzie miał możliwości uzyskania świadczenia odszkodowawczego od ubezpieczyciela, bo to bank jest podmiotem ubezpieczonym.

Powód i cel zawierania ubezpieczenia UNWW

Ubezpieczenia UNWW weszły do praktyki zawierania umów kredytów hipotecznych prawdopodobnie z jednego prostego powodu. Banki mimo, iż traktują indywidualnych kredytobiorców hipotecznych jako klientów podwyższonego ryzyka kredytowego, w pewnym momencie zaczęły zgadzać się na udzielanie kredytów na poziomie pełnego lub niemal pełnego finansowania celu kredytu np. zakupu nieruchomości. W praktyce działalności bankowej banki winny dbać o dopasowanie rozmiaru swoich inwestycji do związanego z nimi ryzyka. Portfele kredytobiorców hipotecznych – konsumentów określa się niekiedy, jako grupy niezabezpieczone, w tym znaczeniu, że zwykle ci kontrahenci nie posiadają innego, wystarczającego majątku na zabezpieczenie zobowiązania do spłaty niż sam przedmiot inwestycji finansowanej kredytem. W przeciwieństwie np. do kontrahentów profesjonalnych, takich jak spółki prawa handlowego, fundusze inwestycyjne, jeżeli posiadają różne aktywa ograniczające ryzyko utraty płynności finansowej czy powstania stanu niewypłacalności.

Udzielenie kredytu na kwotę oscylującą w okolicy pełnej wartości inwestycji jest bardzo ryzykowną decyzją, bowiem kredytobiorca, który uzyskuje zaspokojenie swojego interesu w całości z cudzych środków nie ma odpowiedniej motywacji do lojalnej spłaty kredytu. Udzielanie kredytów na pełną wartość inwestycji wskazywane jest niekiedy także jako jeden z powodów globalnego kryzysu ekonomicznego, który wybuchł w 2008 roku. Właśnie przez zbyt niską ściągalność długów z kredytów hipotecznych.

Rozluźnieniu uległy zasady udzielania kredytów konsumentom. Rozpoczęto udzielanie kredytów osobom, których sytuacja m.in. finansowa nie rokowała lojalnej spłaty długu. Zbyt ścisłe reguły oceny zdolności kredytowej kredytobiorców indywidualnych stanowiły hamulec dla popytu na kredyty, co jednocześnie hamowało możliwość uzyskania zysku np. z odsetek i prowizji, wynagrodzeń czy premii od sprzedaży produktu bankowego. Jako dobre rozwiązanie dylematu między ryzykiem udzielenia kredytu kontrahentowi o niskiej wiarygodności kredytowej, a chęcią zysku, jawiło się wprowadzenie do umów kredytowych dodatkowego zabezpieczenia asekuracyjnego, czyli umów ubezpieczenia od określonych ryzyk.

W założeniu zawarcie umów ubezpieczenia UNWW ma zmniejszać ryzyko kredytowe kredytodawcy. Cel ograniczenia ryzyka, z punktu widzenia banku, został osiągnięty przez zagwarantowanie zwrotu części udzielonego kredytu od ubezpieczyciela. Udzielanie kredytów na „pod korek” znalazło akceptację organów nadzorczych instytucji finansowych, bowiem kredytodawcy w przedstawianej dokumentacji mogli wykazać, że ryzyko braku spłaty zostało ograniczone.

Ubezpieczenie UNWW – potencjalne problemy

Problemy związane z zawieraniem przy okazji umów kredytów hipotecznych umów ubezpieczenia UNWW ogniskują zwykle wokół kilku aspektów.

Po pierwsze problemy pojawiają się na etapie zawierania umowy kredytowej i wprowadzenia do jej treści obowiązku ponoszenia ciężaru tego ubezpieczenia. Praktyką podmiotów sprzedających kredyty często było udzielanie bardzo ograniczonych informacji o cechach tego ubezpieczenia Często w całej umowie znajduje się jedynie krótka wzmianka o zastosowaniu takiego ubezpieczenia. Bardzo często przy zawieraniu umowy kredytowej, konsument był informowany, że bez ubezpieczenia UNWW nie zostanie mu udzielony kredyt. Natomiast nie był informowany, że jest to jedna z możliwych opcji zabezpieczenia. Nie był informowani o warunkach tego ubezpieczenia, w szczególności warunkach wypłaty odszkodowania, warunkach ustalania wysokości składki ubezpieczenia, o możliwości odnawiania ubezpieczenia przez bank, warunkach odpadnięcia wymogu kontynuowania ubezpieczenia. Kredytobiorca rzadko miał możliwość zapoznania się z treścią umowy ubezpieczenia, której ciężar miał ponosić – nie otrzymywał dokumentacji umowy ubezpieczenia. Często układ podmiotowy był taki jak opisano we wstępie tzn. kredytodawca sam ubezpieczał siebie od ryzyka braku spłaty określonej części kredytu, a kredytobiorca miał „jedynie” ponieść ciężar składki. W takiej sytuacji bank mógł zawrzeć najdroższą z dostępnych ofert na rynku i żądać zapłaty od kredytobiorcy.

Drugim wątpliwym elementem ubezpieczenia UNWW jest sposób ustalania przedmiotu ubezpieczenia, wartości ubezpieczenia i sumy ubezpieczenia. Przedmiotem ubezpieczenia bywał interes majątkowy w postaci braku spłaty przez kredytobiorcę określonej części salda kredytowego zgodnie z umową kredytu. Wartość ubezpieczenia to zwykle określony „wkład własny” kredytobiorcy. Natomiast suma ubezpieczenia to zwykle wartość „wkładu własnego”. Jednak wobec okoliczności, iż konsument – kredytobiorca, często nawet nie był stroną umowy ubezpieczenia UNWW, nie miał możliwości poznania tych warunków. Ponadto można mieć wątpliwość czy w ogóle istniało ryzyko niespłacenia tej części kredytu. Wobec zawarcia w umowie innych zabezpieczeń kredytowych dotyczących spłaty kredytu (m.in. hipoteka, hipoteka kaucyjna, weksel in blanco, ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych) można przypuszczać, że w określonych przypadkach nie istniało ryzyko braku spłaty „wkładu własnego”. A jeżeli istniało to było asekurowane innymi zabezpieczeniami. W przypadkach takich możliwe jest, iż umowa ubezpieczenia UNWW jest nieważna.

Na koniec należy wskazać problemy związane z ustalaniem wysokości składki ubezpieczeniowej oraz obowiązkiem kontynuowania ubezpieczenia. Składka ubezpieczeniowa w kredytach waloryzowanych zwykle ustalana była procentowo od salda kredytu wyrażonego w walucie obcej. Natomiast płatność składki była w złotych polskich po przeliczeniu po określonym kursie z tabeli banku. Skutkiem tego także w ramach obowiązku poniesienia ciężaru składki ubezpieczeniowej kredytobiorca był wystawiony na ryzyko kursowe walut. 

Obowiązek kontynuowania ubezpieczenia także może budzić wątpliwości. Umowa kredytowa może określać, iż odpadnięcie obowiązku ubezpieczenia UNWW następuje w sytuacji, kiedy tzw. współczynnik LTV wyrażony procentowo (ang. Loan To Value) salda kredytowego wyrażonego w złotych polskich spadnie poniżej określonego poziomu np. 80% wartości nieruchomości także ustalonej w złotych polskich. Tym samym wprowadzano dualizm, że saldo kredytowe jest wyrażone w walucie obcej np. CHF dla czynności związanych z umową kredytu, natomiast dla ustalenia obowiązku zawarcia ubezpieczenia UNWW to saldo przelicza się na złote polskie. Znowu pojawia się ryzyko wahań kursów walut, które ma kluczowe znaczenie dla obowiązku kontynuacji ubezpieczenia. W sytuacji wzrostu wartości waluty obcej w stosunku do PLN wzrastała wysokość salda w złotych polskich. Niekiedy tak bardzo, że mimo spłaty np. 20% rzeczywistej wartości nieruchomości wyrażonej w złotych, kredytobiorca musiał kontynuować ubezpieczenie UNWW, bowiem wskaźnik LTV w dalszym ciągu przekraczał wspomniane wyżej 80%. 

Podsumowanie

W przypadku, jeżeli kredytobiorcy posiadają lub posiadali takie ubezpieczenie w ramach umowy kredytu, warto zwrócić to profesjonalisty się o udzielenie opinii prawnej czy jej postanowienia są zgodne z prawem. Jeżeli kredytobiorca nie był stroną umowy ubezpieczenia UNWW lub nie posiada dokumentacji związanej z umową, może okazać się, że konieczne będzie uprzednie wystąpienie do kredytodawcy o udostępnienie określonej dokumentacji przed wydaniem opinii.

Radca prawny - Mateusz Romowicz

Współautorem jest aplikant radcowski Jakub Golkowski.

http://www.kancelaria-gdynia.eu

www.facebook.com/Legal.Marine.Mateusz.Romowicz

Autorzy pracują w Kancelarii Radcy Prawnego Legal Consulting - Mateusz Romowicz.

1 1 1 1