Raport: Napięcia w Zatoce Perskiej wpłyną na wzrost cen mieszkań

Wzrost cen paliw i energii, do którego doprowadziła sytuacja w Zatoce Perskiej, a także związane z tym wyższe koszty i ograniczenie dostępności materiałów budowlanych oraz ostrożność inwestorów doprowadzi do zmniejszenia podaży i wzrostu cen mieszkań - wynika z raportu JLL.

W I kwartale 2026 roku polski rynek mieszkaniowy zanotował wyraźny wzrost sprzedaży. Na siedmiu największych rynkach sprzedano łącznie 12,9 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 11,1 proc. kwartał do kwartału i 35,2 proc. rok do roku.

Największy wzrost sprzedaży kwartał do kwartału zanotowano w Katowicach - 51 proc., jednak jak zauważyła Gawrońska, przekłada się to tylko na ok. 170 transakcji więcej. W Warszawie oraz Łodzi sprzedaż wzrosła odpowiednio o 16,7 oraz 17,5 proc., a na kolejnych miejscach pod względem wzrostu popytu uplasowały się w Kraków i Poznań. Przewagę sprzedaży nad nową podażą obserwowano w sześciu z siedmiu metropolii. Jedynie w Krakowie wprowadzono na rynek o 13 proc. więcej mieszkań niż w poprzednim kwartale.

Ekspertka JLL zwróciła uwagę, że napięcie w Zatoce Perskiej będzie jednak czynnikiem kształtującym sytuację na polskim rynku mieszkaniowym w najbliższej przyszłości. Jak zauważyła, przerwany został cykl obniżek stóp procentowych NBP, co będzie miało wpływ na dostępność i koszt kredytów. Wzrosną też koszty budowy, zarówno ze względu na podwyższone koszty transportu jak i eksploatacji sprzętu budowlanego. W górę pójdą również energochłonnych materiałów, pojawią się również zakłócenia w łańcuchach dostaw, a co za tym idzie, problemy z dostępnością niektórych produktów.

Jak zauważyła, przyszłość nowych inwestycji pozostaje niejasna. W ocenie Gawrońskiej firmy budowlane, a także deweloperzy samodzielnie zarządzający budowami, będą musieli uwzględniać w cenach ryzyko wzrostu kosztów. „Dziś jakiekolwiek prognozy dotyczące wzrostu tych cen mają kruche i niepewne podstawy. Ceny nowo wprowadzanych na rynek mieszkań muszą więc wzrosnąć, a ich liczba zapewne zacznie maleć” - zaznaczyła Gawrońska.

Dodała, że w przypadku Warszawy przełoży się to na szybkie zmniejszanie się oferty i wejście w okres niedoboru podaży, natomiast w innych miastach – szybsze lub wolniejsze zmniejszanie nadwyżki podażowej. W dłuższej perspektywie można się też spodziewać ostrożnego podejścia do inwestycji ze strony graczy średniej wielkości, a także zmiennej polityki największych firm giełdowych, które wykorzystują podobne kryzysy do zwiększenia udziału w kurczącym się rynku.

Jak wynika z raportu, spadek podaży widać było już w pierwszym kwartale tego roku. Łącznie do sprzedaży wprowadzono 10,3 tys. nowych mieszkań, czyli o 27 proc. mniej niż w czwartym kwartale ubiegłego roku. Stabilizacja podaży widoczna jest głównie we Wrocławiu i Poznaniu, natomiast w pozostałych miastach - poza Krakowem - odnotowano wyraźne wyhamowanie, co - jak zauważyli autorzy raportu - jest typowe dla początku roku.

Oferta dostępnych mieszkań w większości miast nieznacznie spadła lub pozostała bez zmian. Na koniec marca na siedmiu największych rynkach nabywcy mogli wybierać spośród 69 tys. mieszkań (wśród których uwzględniono też 6,4 tys. lokali zarezerwowanych ale niesprzedanych) – co było liczbą blisko rekordowej.

W I kwartale wciąż też widać było różnice między poszczególnymi rynkami zarówno w dynamice cen, jak i w relacji popytu i podaży.

Miasta różnicują się także coraz bardziej pod względem relacji popytu i podaży. Warszawa weszła już w fazę przewagi popytu i lekkiego niedoboru mieszkań. Trójmiasto pozostaje rynkiem bliskim równowagi, a Wrocław dynamicznie zbliża się do tego poziomu. Natomiast w Krakowie i Poznaniu podaż wciąż przekracza popyt, choć różnica ta wyraźnie się zmniejsza. Najdłuższy teoretyczny czas wyprzedaży oferty notowany jest w Łodzi - ponad 2 lata oraz Katowicach - powyżej 3 lat.